Ablauf einer Konversion

Rückgabeankündigung und Kontaktaufnahme

Der Konversionsprozess wird durch die Ankündigung des Endes einer militärischen Nutzung eines Grundstücks ausgelöst. Der erste Schritt im eigentlichen Konversionsprozess ist die aktive Kontaktaufnahme der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur Kommune als Planungsträgerin. Dabei werden der Bedarf und erste Nutzungsvorstellungen für die zivile Anschlussnutzung erörtert.

Eine frühzeitige Abstimmung ist ausschlaggebend. Daher erfolgt die Kontaktaufnahme unmittelbar nach der Bekanntgabe der Rückgabeentscheidung.

Zielführend ist die Vereinbarung von Arbeits- und Kommunikationsstrukturen in Form von regelmäßig stattfindenden Arbeits- und Lenkungskreisen, in denen Probleme frühzeitig erkannt, gemeinsam erörtert und Lösungen gefunden werden können. Bereits in dieser Phase der Entwicklung kann eine immobilienwirtschaftliche Standortanalyse durchgeführt werden.

Bestandsanalyse

Vor einer Verwertung nimmt die BImA stets Altlasten- und Kampfmittel­erkundungen und, soweit erforderlich, weitere Untersuchungen vor. Damit kommt die BImA ihren gesetzlichen Verpflichtungen als Grundstückseigentümerin im Sinne einer nachhaltigen und effektiven Gefahrenabwehr nach.

Rückgabe

Mit der Rückgabe erlangt die BImA Verfügungsgewalt über die Liegenschaften, die bereits in ihrem Eigentum stehen. Falls sich die Konversionsfläche im Eigentum Dritter befindet, wird lediglich der Mietvertrag beendet.

Für die Dauer der militärischen Nutzung sind die Militärflächen dem kommunalen Planungsrecht entzogen und unterliegen dem Fachplanungsrecht des Bundes nach § 37 Baugesetzbuch (BauGB). Nach Aufgabe der militärischen Nutzung ist für eine zivile Anschlussnutzung durch Dritte in der Regel eine Neubeplanung durch die Kommunen erforderlich. Diese verfügen aufgrund ihrer Planungshoheit über das wesentliche Instrument zur Steuerung der Umnutzungsplanung.

Zwischen- und Mitbenutzung

Unter Umständen kann eine Zwischennutzung nach dem Ende der militärischen Verwendung dazu beitragen, Vandalismus und Substanzverlust zu vermeiden, Neuansiedlungen zu fördern und damit die Konversionsentwicklung zu beschleunigen. Auch die Chancen auf eine zeitnahe nachhaltige Anschlussnutzung können sich dadurch erhöhen.

Konversionsvereinbarungen

Zur Verfestigung einer partnerschaftlichen und vertrauensvollen Zusammenarbeit bietet die BImA den Ländern und Kommunen den Abschluss von Konversionsvereinbarungen an. Während die Vereinbarungen mit den Kommunen ins Detail gehen, können mit den Ländern gemeinsame überregionale Ziele festgelegt werden. Der Abschluss von Konversionsvereinbarungen mit Kommunen hat sich als erfolgreiches Instrument vielfach bewährt.

Nutzungskonzept und Vermarktung

Unter Einbeziehung des Bedarfs am Markt ist zunächst ein abgestimmtes Nutzungskonzept für die Konversionsfläche zu entwickeln. Die anvisierte Nachnutzung muss dabei die städtebaulichen und strukturpolitischen Ziele der Kommune und des Landes sowie die Verwertungsaufgaben der BImA berücksichtigen.

Sobald ein mit der Kommune abgestimmtes Nutzungskonzept für die Konversionsfläche vorliegt, kann die darauf basierende Wertfindung erfolgen. Anschließend beginnt die Vermarktungsphase, sofern nicht die Kommune oder Gebietskörperschaft im Rahmen der Erstzugriffsoption die Liegenschaft käuflich erwirbt. In der Regel erfolgt die Vermarktung durch eine gezielte Marktansprache am offenen Immobilienmarkt. Die Kommune ist in dieses Verfahren als Planungsträgerin eingebunden.

Eine strukturierte und ergebnisorientierte Bürgerbeteiligung durch die Kommunen am Planungsprozess über den im Baugesetzbuch vorgeschriebenen Umfang hinaus wird von der BImA unterstützt und befürwortet.

Abschluss der Konversion

Mit dem Verkauf der Liegenschaft beispielsweise an einen Investor, der sie auf Grundlage eines Entwicklungskonzepts saniert oder bebaut, ist die Konversion abgeschlossen.